Woningwaarde

Gibbons 2015 en internationale transactiestudies

Wat is onderzocht?

Werkelijke woningtransacties, met onderscheid naar zicht en ligging.

Wat was de uitkomst?

Gibbons vond prijsdalingen bij zicht op turbines en geen meetbaar effect zonder zicht. Andere studies vinden verschillende effecten naar plaats en afstand.

Welke beperkingen gelden?

Britse en andere woningmarkten, lagere turbines en historische onderzoeksperioden; een gemiddeld of niet meetbaar effect is geen individuele taxatie.

Wat betekent dit wel en niet voor Ondersloot 3?

Zicht, afstand en cumulatie moeten lokaal worden beoordeeld; de studies bewijzen niet dat iedere woning daalt of juist geen waardedaling heeft.

Lees de bronbespreking en onderbouwing

Deze uitkomst is relevant voor een evenwichtige beoordeling, maar vormt geen projectspecifieke beoordeling van Ondersloot 3.

Onderzoek naar verkoopprijzen

De oorspronkelijke, peer-reviewde publicatie is Dröes & Koster, Renewable energy and negative externalities: The effect of wind turbines on house prices, Journal of Urban Economics 96 (2016), 121-141 (DOI 10.1016/j.jue.2016.09.001). De auteurs gebruiken Nederlandse woningtransacties over de periode 1985-2011 en de exacte locaties van alle toen in Nederland gebouwde windturbines. Zij vinden gemiddeld een prijsdaling van 1,4 procent voor woningen binnen 2 kilometer van een turbine; het effect is groter bij hogere turbines en in stedelijk gebied. Ook vinden zij aanwijzingen voor anticipatie-effecten enkele jaren vóór plaatsing.

Het vervolgonderzoek ‘Windturbines, zonneparken en woningprijzen’ van dezelfde auteurs (in opdracht van RVO, 2019) gebruikt eveneens werkelijke verkooptransacties en bevestigt het beeld dat het gemeten effect groter is naarmate de afstand kleiner en de turbine hoger is.

Beide onderzoeken gaan over woningprijzen / verkoopprijzen en niet over individuele WOZ-beschikkingen. Een statistisch verband over grote aantallen woningtransacties is geen voorspelling voor één individuele woning: de genoemde percentages zijn gemiddelden, gebonden aan de onderzochte periode, afstandscategorieën en turbinehoogtes van dat onderzoek.

De onderzoeken naast elkaar

WOZ-waarde

De WOZ-waarde wordt voor een individuele woning door de gemeente vastgesteld volgens de Wet waardering onroerende zaken. De Waarderingskamer, de onafhankelijke toezichthouder op de uitvoering van die wet, beschrijft dat de gemeente daarbij uitgaat van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum en van de kenmerken van de woning zelf.

Een in onderzoek gevonden gemiddeld statistisch effect op verkoopprijzen betekent niet automatisch dat de WOZ-waarde van iedere woning met hetzelfde percentage verandert. Onderzoek naar transactieprijzen zegt dus niets rechtstreeks over de WOZ-beschikking van een afzonderlijke woning.

Economisch waardeverlies is iets anders dan recht op nadeelcompensatie

Onderstaande uitleg beschrijft alleen het juridische kader. Een mogelijke latere aanspraak op nadeelcompensatie voorkomt geen waardedaling en vervangt geen projectspecifiek onderzoek vooraf. Leefbaar Stegeren beschouwt deze regeling niet als oplossing voor de gevolgen van Ondersloot.

Er zijn twee verschillende vragen. De eerste is economisch: verandert de marktwaarde of verkoopprijs van woningen in de omgeving? De tweede is juridisch: bestaat er recht op nadeelcompensatie? Een in wetenschappelijk onderzoek gemeten gemiddelde waardedaling betekent niet automatisch dat een woningeigenaar hetzelfde percentage als nadeelcompensatie ontvangt.

Het Informatiepunt Leefomgeving (IPLO) beschrijft dat bij zogeheten indirecte schade — waardevermindering van een onroerende zaak door activiteiten in de omgeving — onder meer van belang is welk besluit de schade veroorzaakt (bijvoorbeeld een omgevingsvergunning of een projectbesluit), of de schade aan dat besluit is toe te rekenen (causaliteit), vanaf welk moment een aanvraag kan worden gedaan, of de schade voorzienbaar was, en of de schade uitgaat boven het normaal maatschappelijk risico.

Volgens IPLO geldt bij indirecte schade voor waardevermindering van een onroerende zaak een vast eigen risico (forfait) van 4% van de waarde die de onroerende zaak direct vóór de peildatum had. Het bevoegd gezag mag dat percentage niet verhogen of verlagen; die 4% blijft voor rekening van de eigenaar. Onder omstandigheden geldt een anticumulatieregeling van het wettelijk forfait (artikel 15.7 Omgevingswet). Hoe dit in een concreet geval uitpakt, hangt af van de omstandigheden en van de beoordeling door het bevoegd gezag.

Ook buiten Nederland is het effect van windturbines op woningprijzen met werkelijke transactiegegevens onderzocht. De uitkomsten wijzen niet allemaal dezelfde kant op: waar turbines vanuit de woning zichtbaar zijn en dichtbij staan, wordt vaker een prijseffect gevonden dan in gebieden met grotere afstanden of beperkt zicht.

Het internationale beeld onderbouwt daarmee dat een negatief prijseffect reëel en meetbaar kan zijn, vooral bij zicht en korte afstand. Het bewijst niet vooraf hoe groot het effect bij Windpark Ondersloot zou zijn.

Vergelijkbaarheid met Windpark Ondersloot

Wij passen op alle hierboven genoemde onderzoeken dezelfde toets toe, ook wanneer de uitkomst onze zorgen ondersteunt. Alle genoemde studies gaan over bestaande turbines uit onderzoeksperioden die eindigen tussen ongeveer 2011 en 2015, met tiphoogtes die aanzienlijk lager zijn dan 280 meter. De gemeten effecten betreffen doorgaans woningen binnen enkele honderden meters tot circa twee kilometer van een turbine. Voor Ondersloot liggen de turbineposities en daarmee de afstanden tot woningen nog niet vast.

Resultaten van onderzoek naar aanzienlijk lagere turbines kunnen daarom niet zonder nadere motivering rechtstreeks worden vertaald naar de projectsituatie van Ondersloot, met vier voorziene turbines die volgens de actuele projectinformatie een tiphoogte tot 280 meter kunnen krijgen. Daaruit volgt niet dat de waardedaling bij Ondersloot groter zal zijn: in de door ons geraadpleegde studies is die relatie niet voor een rechtstreeks vergelijkbare projectsituatie onderzocht. Bij het onderzoek van het Kadaster en bij de TNO-raming konden wij niet voor alle deelanalyses vaststellen welke turbinehoogtes en afstandsklassen precies zijn gebruikt; de vergelijkbaarheid met Ondersloot is daar dus niet volledig te bepalen.

De beschikbare onderzoeken zijn gebaseerd op bestaande, doorgaans lagere turbines. Wat een mogelijke tiphoogte tot 280 meter in deze projectsituatie voor de woningwaarde betekent, is niet met rechtstreeks vergelijkbare gegevens onderbouwd.

Een mogelijke juridische vergoeding zegt niet of de waardedaling aanvaardbaar is. Bovendien zijn de uitkomst, bewijspositie, voorwaarden en het deel dat voor rekening van de eigenaar blijft vooraf niet per woning zeker.